物业和业主之间

到底是平等的契约关系

还是管理者与被管理者的关系？

南京的董某表示

自己漏缴车位管理费后

更希望收到的是

物业关于缴费的“友情提醒”

而不是“威胁短信”+限制车辆进出

一起来看怎么回事~

　　基本案情

　　某物业公司为董某所在小区提供物业服务。董某在小区购买了一个车位，车位管理费是80元/月。董某一直按时支付物业费和车位管理费，直到2024年1月，董某陆续收到物业公司催款短信“如果不交车位管理费，就会影响出行”。董某认为短信内容违反了法律规定，是一种胁迫，所以他拒绝支付2024年的车位管理费。

　　从此，他的出行遭遇极大不便。进地下车库的时候，道闸不能自动抬杆，他要下车找物业，说自己是业主，有产权车位，让物业人员开门。出小区大门的时候，他的车辆被识别为“临时车”，被要求交费，他每次都要和物业人员说半天才能出去。特别是每次早晚高峰的时候，后面的车子狂按喇叭，造成很大的精神压力。

　　董某非常气愤，他认为这一切都是物业公司在逼迫自己交车位管理费。于是，董某将物业公司诉至江宁开发区法院，要求物业公司停止以催交为目的，限制其车辆出入小区大门和地下车库。

　　法院认为

　　江宁开发区法院认为，本案反映了目前一个较普遍的问题：欠费不能自动抬杆。在庭审中，法官向物业公司释明，物业公司催交方式应当合法。同时，用限制业主出行的方式催交，属于物业公司滥用权利，除了引发多次投诉、口角纷争，并不能很好地解决矛盾。

　　经过多次调解，物业公司接受了法官的观点，承诺保障董某车辆自由出入小区大门和地下车库，董某也表态会补交车位管理费，案件以调解结案。

　　法官说法

江宁开发区法院立案庭 钟诗蔚

　　根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。该条款对物业服务人催收措施划出了红线。因为物业服务人并非供水、供电单位，不是供水、供电合同的当事人，不能利用自己作为物业管理人的便利条件侵害业主的用水、用电权益。

　　新修订的《南京市住宅物业管理条例》第五十二条明确，物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。《条例》对物业服务企业违法催交行为作出更全面的规定。对于本案，业主是小区公共道路的共有权人，享有通行权，物业服务人无权限制业主通行的权利，更不能以设置门禁系统来限制业主通行。

　　这个案例告诉我们，物业服务企业催交措施不能超过合理的限度。那么物业服务企业应当如何催交费用呢？首先，物业服务人的职能是对物业实施服务和管理，该职能来源业主的委托。业主在服务关系中处于主导地位，是权利主体。物业管理的目的是实现全体业主的最大利益。物业公司应以切实提升物业服务质量作为提高缴费率的前提，更多地贴近服务者角色，了解业主不交费的原因，回应业主需求。其次，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付，合理期限内仍不支付的，物业服务企业可以将纠纷提交第三方调解组织多元化解；调解不成的，物业服务企业可以提起诉讼或申请仲裁；最后，业主也应当善意沟通、配合，积极履行交费义务，才能共同营造和谐宜居的小区环境。