一场影响住宅小区多年的

维修资金纠纷

法院为何适用

当时尚未施行的民法典条款来判决？

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　　基本案情

　　2017年，某小区业委会曾通过业主大会决议方式启动住宅专项维修资金开展小区渗漏维修工作，经公开招标确定某建设公司为施工承接单位。之后，业委会发布通知要求业主限期申报维修事项，最终根据业主报修情况，将相关维修事项发包给建设公司施工。工程完工后，有150余户业主称此前未接到报修通知，意见较大，集体要求向物业服务单位补充申报。因当时正值雨季，情况紧急，业委会在未办理业主大会表决手续的情况下，临时将需要补充维修的事项报送给建设公司，建设公司因此又进行了相应的补充维修施工。期间，业委会要求物业服务单位和建设公司对补充维修事项制表登记，交业主签字确认。

　　全部维修事项完成后，建设公司对首期维修价款进行了核算，并将相关资料提交给业委会。在业委会配合申报下，首期维修事项的维修资金陆续支付到位。因补充维修事项无书面约定，建设公司参照首期维修事项的对应条款核算出相应的补充维修价款。但是，在后续的维修资金申报过程中，因补充维修项目缺少表决手续，又遇到新冠病毒疫情暴发和业委会换届选举，该笔维修资金的申报工作一直未能实质性推进。2023年上半年，新一届业委会对启动维修资金申报手续予以拒绝，引发诉讼。

　　法院认为

　　江宁开发区法院审理后认为，业委会在当年经过法定程序将小区渗漏维修事项发包给建设公司，相关决议代表了全体业主的意志。虽然维修事项在实际履行过程中发生的补充申报及相应施工缺少相关表决手续，但业委会在当时的紧急情况下是认可补充维修事项应当纳入维修资金申报范围的，该补充维修事项实际上属于已经经过业主共同决议而发包的整体维修事项的一部分。

　　同时，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第2款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。上述规定是民法典的新增条款，赋予了业主大会或者业主委员会在紧急情况下为维护业主权益可以不经表决程序而依法申请使用维修资金的权利。本案补充维修事项发生时，虽然民法典尚未实施，但业委会在正值雨季的紧急情况下向建设公司补充发包渗漏维修事项，是为了避免业主因错过首期维修而产生更大的损失，适用民法典的上述新增条款明显更有利于保护业主的合法权益，也有利于维护小区的整体利益。

　　法院判决

　　江宁开发区法院判决业委会接收建设公司的结算资料并协助申报住宅专项维修资金。宣判后，当事人均未提起上诉，一审判决已发生法律效力。

　　法官说法

　　江宁开发区法院民一庭 韩丹：

　　维修资金的筹集和使用，关系到业主能否正常使用建筑物及附属设施，动用维修资金通常应当由全体业主经过法定程序来决定。法律对业主表决事项规定了相应的表决程序，严格按照法定程序作出决定往往需要较长时间，但在出现恶劣天气、发生事故灾害等紧急情况时，如果不立即对共有部分进行维修、更新或者改造，将很可能给业主造成重大损害。此时，提高修缮效率、避免损害发生或者进一步扩大对业主而言是首要的价值取向，因此2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》通过第二百八十一条第2款的新增条款，对实践中紧急情况下维修资金的使用问题作出了专门规定，业主大会或者业主委员会在紧急情况下为维护业主权益，可以不经表决程序而依法申请使用维修资金。如果动用维修资金的事实发生在民法典施行前，而又符合紧急情况和维护业主权益的双重要件时，根据民法典时间效力司法解释的规定，如果适用民法典的特别规定显然更有利于保护业主和相关主体的合法权益，也更有利于维护小区整体利益，应当依法适用民法典的规定，以实现法律效果和社会效果的统一。