□本报通讯员 冯晓华 彭鄢

　　在社会生活实践中，房屋出租方为催缴租金采取锁门、断水断电等方式主张权利的情形时有出现，采取上述方式会让双方本可以解决的问题复杂化，使单一的租金欠付问题变成合同解除、损失赔偿、装修损失等一系列问题，并使双方丧失信任及继续履行合同的基础，造成社会财富的极大浪费。近日，南京市江宁经济技术开发区法院审结了这样一起案件。

　　2018年9月，某商业管理公司（甲方）与某美食店（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于南京市江宁区秣陵街道苏源大道的某商铺出租给乙方使用。合同中约定，逾期支付租金、水电费等费用超过7天的，出租方有权经提前1个工作日通知承租方后停止有关能源、设施设备的供应，因此造成的一切后果由承租方自行承担。双方签订上述合同后，某美食店缴纳了水电费1100元（预交）、一个季度的租金38872.5元、租赁保证金30234.17元、一个季度的物业管理费9718.13元、物业管理费押金6478.75元、质量保证金10000元、装修管理费3195元、装修押金4500元。在履行上述合同一个季度后，双方因办证及租金起算时间问题发生争议，某美食店开始停止缴纳下一季度的租金等费用，某商业管理公司在催缴无果后，于2019年5月17日切断案涉商铺的水电供应。某美食店因而诉至法院，要求某商业管理公司赔偿因断水断电造成的原材料、停业、装修等多项损失合计25万余元。某商业管理公司抗辩认为，因某美食店未按约支付房租、水电费等费用，其根据合同约定有权断水断电，无需赔偿损失。

　　法院在审理中认为，某商业管理公司虽然与某美食店在租赁合同中约定了出租方有权在承租方欠缴租金、水电费等费用超过7天时停止水电供应，但其一，保持正常的水电供应是房屋出租方的基本合同义务，不得随意违反；其二，双方实际履行案涉租赁合同仅一个季度，某美食店欠付的下一季度租金等费用尚可以用已缴纳的保证金部分抵销；其三，某商业管理公司在某美食店出现违约行为后，应从有利于合同履行的角度，采取适当合理的措施维护权利，但某商业管理公司在尚未解除合同且可以采取其他方式维护权利的情形下直接断水断电，超过了必要合理限度，与某美食店所欠租金数额、比例及过错程度不相适应。江宁经济技术开发区人民法院据此最终认定，某商业管理公司直接采取断水断电的方式来催缴租金费用违反诚实信用原则，超过正当合理的界限，应当赔偿由此造成的某美食店的损失，遂作出一审判决，认定某商业管理公司直接采取断水断电的方式来催缴租金费用超过了必要合理限度，应赔偿由此造成的某美食店的损失。该院根据某美食店的举证情况，判决某商业管理公司赔偿某美食店直接损失1万元。判决现已生效。