近日，在区委依法治区办开展的2024年度江宁区十大法治典型案例征集评选活动中，江宁开发区法院审理的《虚增房价办理按揭贷款行为无效案》入选。

　　【案情简介】

　　2023年10月，卖房人邹某与购房人张某在中介公司居间下签订《存量房买卖中介合同》，约定邹某将自己名下一套别墅出售给向张某，售价1850万元。双方同时又签订《补充协议》，约定买方先支付定金100万元，卖方在15日内还清房贷并解押，解押后5日内且买方按揭贷款审批完成后办理产权过户，送件过户价格调整为2100万元，由买方与银行沟通办理贷款事项，首付款按照银行贷款审批要求支付，过户交易税费由买方承担，办结后进行房屋交付。当日，张某向邹某支付定金100万元。

　　合同履行期间，卖房人邹某不同意配合买房人张某办理按揭贷款手续，要求变更付款方式。张某则要求邹某继续履行原合同约定。双方就按揭贷款问题无法协商一致，邹某遂向张某发送书面通知，要求解除合同并没收定金100万元。随后，买房人张某向江宁经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）提起诉讼，请求解除《存量房买卖中介合同》和《补充协议》，并由邹某双倍返还定金共计200万元。

　　【调查与处理】

　　江宁开发区法院在审理中查明，卖房人邹某在合同履行期间经人提醒，发现本次交易虚高金额很大，可能涉嫌经济犯罪，遂坚决不同意配合买房人张某办理2100万元的按揭贷款手续，而要求按照合同约定的1850万元办理贷款，或者由张某自筹资金支付，如果张某坚持按原方案办理贷款，必须会同银行、中介公司等各方共同签署免除卖方所有责任的协议。张某在当时已就2100万元按揭贷款手续与银行沟通完毕，无法轻易更换贷款银行，无权要求银行签署免责协议，也无力自筹资金，并告知会按贷款金额依法纳税，所贷资金也仅用于自己开办企业融资。双方无法协商一致的争议焦点是虚高按揭贷款的法律风险问题，邹某在向张某发送的书面解除通知中，也承认自己作为卖方在签约时未注意到贷款风险。

　　【法律分析】

　　江宁经济技术开发区人民法院审理后认为：卖房人邹某与买方人张某所签《存量房买卖中介合同》对应的《补充协议》中有关虚增房价办理贷款的约定，是双方通谋虚伪意思表示，不具有法律效力。该虚增贷款条款自始无效，买卖双方针对购房款支付方式问题也无法协商达成一致，故案涉合同应予解除。买房人张某对合同解除存在过错，无权主张双倍返还定金。卖房人邹某自身也存在一定过错，不能没收定金，应将已收取的定金返还给张某。

　　依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，开发区法院于2024年7月10日判决解除双方签订的《存量房买卖中介合同》和《补充协议》，判令邹某向张某返还定金100万元，驳回张某的其他诉讼请求。一审宣判后，各方当事人均未提起上诉。一审判决发生法律效力。

　　【典型意义】

　　《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”该条是《民法典》关于民事法律行为效力的新增规定。本案中，当事人订立房屋买卖合同的行为属于民事法律行为，合同约定的购房价款为1850万元，但约定办理按揭贷款的金额却高达2100万元，存在明显的虚增贷款行为，应当认定为“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”（即“通谋虚伪”），属于法律规定的无效情形，对合同双方不具有法律约束力。除上述虚增贷款条款外，双方约定的包括定金条款在内的其他合同内容，是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。

　　《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”该条是《民法典》关于定金罚则的规定，即在一方守约、另一方违约的情形下，守约方有权要求违约方承担相应的定金责任。本案中，买方因企业融资需要，虚增贷款金额，造成了很高的交易风险，对合同最终解除存在过错。卖方在交易过程中对虚增贷款的情况是明知的，但仍然同意签约，自身也存在过错。在双方对合同解除均存在过错的情形下，则不能直接适用上述定金罚则。在合同未能履行而解除的情况下，房屋没有实际出售，卖方占用定金的依据不复存在，因此应当向买方全额返还。