拒交物业费就被限制电费充值？

业主怒告物业维权

这场物业纠纷

法院判得明明白白

一起来看本期案例~

基本案情

原告成某系南京市江宁区某商业用房业主，被告某物业管理有限公司南京分公司为案涉街区提供物业服务，小区采用转供电模式，电费由物业代收代缴、业主至物业处充值。

2024年12月18日起，该物业公司以成某拖欠物业费及公共能耗费为由，对电费充值实施限额，仅允许补足至50元、单次限额充值且需前往前台办理，导致成某无法自由足额充值电费，基本用电受到影响。成某多次与物业沟通交涉未果。

2025年4月，成某向南京市江宁区住房保障和房产局提交《履行法定职责申请书》。该局经核查确认物业以限电方式催缴物业费，于2025年5月9日约谈物业并责令整改，要求6月10日前取消充值额度限制。

2025年6月9日，物业公司在小区张贴缴费公示，虽自6月10日起放开电费预充值，但提出业主缴纳的电费将优先抵扣未缴公共能耗费。

因双方纠纷未能解决，成某于2025年5月19日诉至江宁开发区法院，请求判令恢复用电充值自由。

本案第一次庭审时，承办法官当庭与物业公司在案涉小区的工作人员取得联系，工作人员表示结清 2024 年物业费后才能不限额充值。庭后，本案承办法官及法官助理走访了案涉小区，并约谈物业公司，释法说理，要求物业公司尽快取消限制充值措施。本案第二次庭审时，原告当庭确认案涉小区已对原告取消限制充值。

法院认为

本案中，案涉小区采取转供电形式，业主与物业公司之间形成转供电服务合同关系，但基于电力服务提供的特殊性，物业公司不是直接供电主体，而仅仅是电费的代收代缴人。用电系公民基本权利，转供电合同的主要目的并非为了转供电主体营利，而是为了保证业主生产、生活的基本需求，具有显著公益性。

本案中，双方并未通过签订书面合同等方式约定充值金额、充值方式以及限电事由，即便成某欠缴物业费，也不构成物业公司对其断电或限电的合法事由，物业公司应采取起诉等方式合法行使权利。物业公司以成某未结清物业费为由对其限制电费充值金额，既无合同约定，亦无法律依据，侵犯了公民用电的合法权利，应承担停止侵权、排除妨碍的民事侵权责任。鉴于本案最后一次庭审时成某当庭认可物业公司已对其取消限制充电，故其要求停止侵权、排除妨碍的诉讼请求，本院不再支持。

法院判决

驳回原告成某的诉讼请求。同时，因本案纠纷系物业公司未采取合法、妥善的方式催缴物业费而引发，且在有关部门约谈后仍未停止侵权，本院判令由物业公司承担本案诉讼费用。

判决后，双方均未上诉。因审理期间法院通过多次释法说理，最终使得物业公司取消了对成某的用电充值限额，成某的房屋用电不再受到限制，双方长达近一年的纠纷终于得到解决，成某给承办法官及法官助理送来了锦旗表达感谢。

法官说法

江宁开发区法院立案庭王婷：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。用电系公民的基本权利，转供电关系中物业公司的职权仅为代收电费，其并非供电主体，无权以任何理由停止或限制对业主的供电。物业公司以停止或限制用电的手段催缴物业费，侵害了公民的合法权利，应当受到否定性评价。物业公司应当在服务过程中增强法治意识，采取合法手段维权，共同创建文明和谐的小区环境。