基本案情

某小区200余户业主分批次与某开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定于2024年6月交付房屋，但某房地产开发公司未能按期交房，逾期天数90余天。该小区众多业主陆续诉至江宁开发区法院，要求某开发公司支付逾期交房违约金。

处理方式方法

江宁开发区法院收到起诉材料后，考虑涉及业主人数众多，楼盘潜在纠纷较多，属地解决效果更好，向业主代表介绍综治中心化解矛盾的优势，业主主动选择到综治中心处理。

江宁开发区涉企纠纷综治中心收到业主请求后，经排查发现同类情况涉及近300户业主，此外还发现某开发公司经营困难，存在大量其他债务。为妥善化解系列纠纷，综治中心联合江宁开发区法院、江宁经开区空港片区管理办公室、江宁区房产局共同参与，开展调处工作：

一、法院综合研判，确定赔偿标准

双方争议焦点在于疫情因素是否构成不可抗力进而影响违约金计算。为明确这一关键问题，统一纠纷化解的法律尺度，江宁开发区法院选取具有典型意义的案件进行示范诉讼，综合研判后确认扣减30天的免责期较为合理。

二、空港全面参与，联合开展化解

综治中心协调案涉楼盘所在的空港管理办公室对某开发公司的监管账户的资金状况进行核查，发现某开发公司监管账户余额十分紧张，且存在较多材料款、工程款未结算的情况。若严格按照标准由开发公司支付违约金，不仅可能导致部分业主无法实际获得赔偿，还极易引发该房地产开发公司破产，进而使更多业主权益受损。考虑到本案涉及业主数量众多，在法官专业指导下，综治中心调解组织、空港管理办公室结合某开发公司现有经济状况，多次组织业主代表召开协调会，引导业主理性思考，在当前企业资金紧张的情况下确保自身权益实际兑现，最终业主同意扣减免责天数45天，并签订调解协议。

三、房产局统筹督促，保障快速支付

为保障调解协议顺利履行，在江宁区住房保障和房产局的统筹协调下，从该项目资金监管账户中优先拨付违约金。达成协议后，开发公司依据调解协议向房产局申报拨款，由房产局加快审批流程，确保业主的违约金按期支付。

四、发挥示范效应，引导主动和解

前期部分业主通过调解快速获得违约金赔偿的消息，在其他业主中产生了积极的示范效应，有效引导其他业主主动选择到综治中心化解纠纷。综治中心指派专业调解员对剩余纠纷组织专场调解、线上调解，先后促使共计200余户业主达成调解协议，款项均由监管账户划拨支付，均已实际履行。

五、通过示范判决，审理平行纠纷

除上述达成和解协议的业主外，另有43户业主不认可调解方向，未签订调解协议，江宁开发区法院通过1起示范判决，确认裁判尺度，其余案件参照示范判决确认的裁判尺度履行。

处理结果

案涉楼盘房屋系分批交付，江宁开发区法院先后对37件纠纷进行司法确认，确认开发公司与业主的调解协议有效，其余200余户业主自行与某房地产开发公司均达成调解协议，某房地产开发公司已按约支付违约金。

解纷要旨

本案系开发公司逾期交房引发的纠纷，因涉及大量购房业主，若处理不当，极易激化业主与企业之间的矛盾，不利于社会和谐稳定。本案中，江宁开发区法院收到案件后，释明综治中心化解纠纷的优势，业主主动选择到综治中心调解。综治中心收到业主诉求后，及时开展排查工作，充分发挥统筹协调作用，联合法院、空港管理办公室和房产局，运用“府院联动+示范调解”机制，分步骤、有针对性地推进纠纷化解工作。在法院明确裁判尺度后，结合该项目资金监管账户余额，组织业主进一步协商，提出了违约金折扣方案，保障调解方案的落地落实，兼顾企业纾困解难。最后，依托房产局对监管账户资金拨付的审核，实现了违约金的快速兑付，大幅提高其他业主对调解方案的认同度，进而主动选择调解方式解决纠纷，从更高层次保障业主权益，为企业赢得喘息机会，维护了房地产市场稳定，实现案结事了人和。