中介公司为买卖双方搭建沟通的桥梁

然而,有时这桥梁却会被某些人巧妙地“跳过”

让中介公司陷入尴尬境地

跟着江小开走进一场

中介公司被“跳单”案

一起探讨“跳单”的法律后果

 基本案情

 某日,自然人X通过微信与某中介公司取得联系,表达了希望委托中介公司代理转租某商业中心商铺的意愿,并告知该商铺是其与自然人Y合伙经营的。随后,Y(委托方)与中介公司(受托方)签订《委托代理协议》,由委托方授权受托方代理转租商铺事宜,中介费22000元,并约定受托方提供潜在客户信息后至租售为止,委托方不得跳过受托方私下与该客户交易,否则视为受托方已完成委托任务,委托方应当支付中介费,该情形属于委托方违背诚信的违约行为,委托方还应支付相当于中介费的违约金。

 合同签订后,中介公司经对外发布招租信息,将有意承租商铺的自然人A推荐给X,三方建立了微信联络群。X与A在微信群中就商铺转租及交接达成意向后,中介公司遂要求双方各支付一半的中介费。之后,X和A未继续在微信群中沟通转租事宜,也未向中介公司支付中介费。

 一段时间后,中介公司联系X,提出其了解到X与A已经私下成交,要求X支付中介费。X随即对中介公司进行了信息屏蔽。同日,中介公司又联系A,提出其了解到A与X在未通知中介公司的情形下办理了商铺交接并重新签订合同,要求A支付一半的中介费。A否认办理了交接,并称已放弃数万元作为违约金给X,要求中介公司向签订中介合同的委托方索要中介费。因各方对是否存在私下交易问题发生争议,中介公司遂向江宁开发区法院提起诉讼,要求X和Y连带支付中介费22000元,并连带承担违约金22000元。为查清事实,江宁开发区法院追加A作为第三人参加诉讼。

 法院认为

 自然人X与Y约定共同分配转租利益,X在商铺转租过程中向中介公司发出提供中介服务的要约,Y在此过程中与中介公司签订了合法有效的《委托代理协议》,二人在商铺转租过程中的行为符合个人合伙的特征,相关合同责任应由X与Y连带承担。

 经过中介公司的居间服务,X与A已经就商铺转租事宜达成了意向,A虽然否认事后与X办理了交接,但承认已经向X支付了违约金,而该交易是在中介公司不知情的情形下完成的,能够认定转租交易双方之间存在“跳单”行为。

 根据《委托代理协议》约定,中介公司提供潜在客户信息后至租售为止,委托方不得跳过中介公司私下与该客户交易,否则视为中介公司已完成委托任务,委托方应当支付中介费。中介公司在本案中除提供客户信息外,还完成了促成交易的一系列工作,其有权向委托方主张付款责任,故X与Y应当按照合同约定承担中介费22000元。同时,根据《委托代理协议》约定,“跳单”属于委托方违背诚信的违约行为,委托方还应支付相当于中介费的违约金。

 法院判决

 江宁开发区法院判决X与Y连带支付中介公司全额中介费和一定金额的违约金。

法官说法

 江宁开发区法院民一庭 韩丹

 《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。该条是民法典专门针对委托人接受中介服务后绕开中介人直接与合同相对人订立合同行为(即“跳单”或者“跳中介”)的新增规定。

 该条规定的“跳单”情形下应当支付的“报酬”性质,不能简单认为是已经完成的中介服务的对价。因为在“跳单”情形下,中介人可能并未“来得及”完成全部受托事项。如果仅允许中介人主张与其完成工作对应的那部分“报酬”,则无法有效制约委托人的“跳单”行为;而如果把中介人主张的全部“报酬”看作对价,即使运用民法典第一百五十九条规定的附条件的民事法律行为生效原理(即不正当地阻止条件成就,视为条件已成就),也会产生已完成工作与应支付报酬不相匹配的情形。

 因此,将此处的“报酬”看作委托人在“跳单”违约时应承担的违约责任,在解释上更加合理,也更符合立法目的。这种违约责任直接来源于民法典的规定,如果中介合同当事人对“跳单”没有明确约定违约责任条款,中介人可以直接援引民法典的该条规定主张权利。

 现在的问题是:如果中介合同当事人对“跳单”的违约责任另行作出了不同于民法典第九百六十五条的约定,该如何处理?在合同有效的情形下,法律并不禁止当事人自行约定违约金的标准,因此即使中介合同约定的“跳单”违约金高于“报酬”,也应当认可该约定的效力。

 比如在本案中,当事人约定的“跳单”违约金实际上就是委托人支付双倍的“报酬”。在此情形下,如果违约方提出了违约金过高的抗辩,法院应当依法审查。虽然在“跳单”情形下中介人并不一定完成了全部委托事项,但因寻求交易对象、提供交易机会是中介人的核心义务,要求“跳单”的委托人全额支付“报酬”并不构成违约金过高,但报酬标准明显不合常理的除外。

 当“报酬”之外还另有“跳单”违约金的,则应当将“报酬”与“跳单”违约金合并作为一项违约责任进行整体审查,综合考量委托人的恶意程度、中介人已经完成的工作情况和服务质量、中介费拖延支付的时间以及中介人的调查和维权成本等因素,对违约金作出合情合理的调整,既要维护合同诚信和交易稳定,也要避免当事人之间的利益失衡。