4月25日,市人大、江宁区人大联动组织部分市、区两级人大代表来到江宁开发区法院,旁听评议一起物业服务合同纠纷。市人大法制委主任委员李华,玄武区人大常委会党组书记、主任贾慧,市人大常委会办公厅二级巡视员吴国辉,市人大监察司法委副主任委员申卫,江宁区人大常委会副主任蒋时汉,市法院党组成员、副院长史俊,江宁开发区法院分党组副书记、副院长冯晓华,江宁开发区法院分党组成员、副院长马帅等参加会议。

本案是一起针对物业公司是否能以催缴车位管理费为目的限制业主车辆通行的案件。庭审规范严谨、层次清晰,充分展示了“欠费不能自动抬杆”造成业主的困扰和压力。主审法官在法庭调解时释法说理,明晰双方当事人的权利义务,当庭以调解结案,双方达成共识。

庭审结束后,申卫主持召开集中评议会。承办法官钟诗蔚向代表介绍了案件情况、争议焦点和庭审情况,代表们对庭审工作进行集中评议,并填写了测评表。与会代表对办案法官的专业素质、审判能力、司法作风给予高度评价,并结合《南京市住宅物业管理条例》修订工作,对该类案件涉及的住宅物业管理规范的法律和社会问题等方面分别提出了意见建议。

顾磊:法官对庭审程序和争议焦点把握明确,庭审驾驭能力强。建议对于此类案件要强化纠纷多元化解机制,同时应当思考当前是什么环节出现问题导致最终诉讼纠纷出现。

曹峰:庭审流程和节奏控制把握地很好。建议新修条例中应当适当提高业委会门槛,物业也应当明确自己的服务角色。

袁胜寒:本案代表性很强,虽然是一个很小的矛盾纠纷,通过此案也充分看到目前物业纠纷处置中的难点与问题。建议加大对物业公司的责任规范,同时也应当对业主权利加以约束。在物业管理条例修订时中应当考虑加入街道和社区在此类案件中如何发挥作用,不能一味利用司法资源。

蔡卫民:在调解书中建议法官加入一些释法说理部分,对物业在日后的工作中起到指导作用。另外,建议街道社区和行政主管部门在此类案件中应当更好地发挥作用。

董云春:本案选题恰当,代表性强。物业和业主之间的关系如何定位是小事也是大问题。建议应当对物业公司给予更多的限制和定位,立法应当有投诉条款或者打分机制,在物业的下一次任用上予以体现。最后,业主和物业应当更加和谐包容,实现美好生活。

潘维:法官对于庭审节奏掌握好,驾驭能力强,条理明晰。物业和业主矛盾具有广泛性、复杂性和多样性,物业作为管理者是维护社会秩序的角色,既要有法律约束体现,也要实现社会效益。其次是治安问题,物业公司对于群租房的监管,应当同公安机关接轨。

贾慧:法官条理清晰,逻辑严密。关于条例修订,本案体现了业主和物业的对抗,虽然是小事,但是业主感觉到了压力,所以反抗。物业是基于合同存在的平等民事关系,现在召开业主大会时,是由业主大会授权业委会,业主大会的权利是通过公约约定的,但是第一次召开业主大会的时候是没有公约的,应当对基本条款予以规定;其次,现在是由业主大会确定管理方,物业被选择后认为自己是管理者,超越了业主的授权。我认为业主大会通过选择管理方同时选择基本条款,后续条款可以补充。

张水花:法官在调解书中不仅应明确物业的行为,也应当明确业主的义务。对于物业条例的修订,我建议在业委会中明确坐班制,从共同收益中对业委会给予补贴,使其更好地发挥功能。其次,对于社区,12345的投诉首先是回归社区的,社区应当以调解为主,将矛盾化解。

冯晓华对各位代表提出的意见建议表示感谢,并表示江宁开发区法院将以此次活动为契机,更加自觉主动接受人大监督,后续将通过制发司法建议的形式,进一步加强此类案件的宣传力度,不断提升社会综合治理能力和水平。

马帅对江宁开发区法院2021年以来的物业服务纠纷审理情况进行汇报。

史俊表示,感谢市人大对法院工作的关心、支持和监督。通过此次旁听案件的选择看出,人大代表关注的案件更加贴近民生,更加关注人民群众的日常生活,法院下一步将更加尽心尽力做好涉民生类案件的审理。对于目前市人大正在审议的物业管理条例,我们认为近几年物业与业主的纠纷量大,处理方式也更加灵活,并非有问题必须找法院,可以通过矛盾多元化解机制予以解决,希望市人大在立法时予以考虑,通过条例的修改将物业服务纠纷更好地解决。